那一年,被调整的第103条

2016-04-25 22:28 来自 地产界

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  温州住宅土地使用权大限到期引发的“续期焦虑”,至今仍未散去。尽管国土资源部的调研组已经奔赴温州了解情况,但以攸克君有限的认识能力判断,在“土地使用权到期之后续期方式是有偿还是无偿”这个几乎“事关国体”的问题上,短期内不会有确定性的结论。

  然而,曾经有两次机会摆在法律制定者面前。

  一次是《物权法》的制定过程中;另一次是2008~2009年开始的《土地管理法》修订的前期论证。

  第一次就不必多说了,《物权法》的制定过程中,对住宅用地续期是有偿还是无偿的讨论,已多次见诸报端。

  外界不太了解的是,2008年、2009年期间,有关部门曾再次涉及到土地使用权到期之后的续期是有偿还是无偿的问题。

  我们现行的《土地管理法》是2004年8月28日修订的,随后在法律实施过程中,一些相关条款仍然不能适应经济社会发展的需要。于是,有关部门在2008年前后决定启动《土地管理法》新一轮修订。在前期调研、讨论的基础上,有关部门拿出了一个草稿。

  请注意,它只是一份草稿,远远称不上是草案,即不是法律草案征求意见稿,因为它不是用来向全社会征求意见的(真正意义上的征求意见稿,应该是用于公开向社会征求意见),而只是作为系统内部的职能部门、专家学者等进行讨论的基础。

  据看过草稿的专家学者透露,该草稿触及了很多十分关键的问题,其中就包括土地使用权到期续期的方式。草稿第103条对这个问题的表述是,“住宅建设用地使用权期限届满的,无偿自动续期”。这几乎是迄今以来惟一一次在具有官方色彩的讨论性文稿中,出现住宅用地“无偿自动续期”的表述。

  《物权法》第149条第一款规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。但是,有偿还是无偿,《物权法》没说。

  上述草稿第103条显然是试图对这一条款进行细化。如果后来的《土地管理法》修订能够采用该表述,其在房地产历史所具有的划时代意义,将堪比上世纪80年代深圳第一次土地拍卖。

  但是,一切并没有这么简单。

  2008年的草稿被交给各职能部门讨论了将近一年,毫无疑问,各种意见和修改,结果是,第103条的表述,被修改了。

  原有“住宅建设用地使用权期限届满的无偿自动续期”的表述,被调整为“住宅建设用地使用权期限届满的,按照国家有关规定自动续期”。

  “按照国家有关规定续期”替换了“无偿自动续期”。几个字之差,意义相隔万里。这意味着,在《物权法》之后,作为下位法的《土地管理法》再次回避了土地使用权到期之后的续期方式的问题。

  攸克君的一位师长曾参与过当时的草稿讨论,他对此的解释是,“当时很多人感觉这个问题一是敏感,二是主流70年土地使用权的土地使用权到期,还很遥远,所以,目前对这个问题做确定性的结论,还是不太妥当,所以,就继续延续了《物权法》的思路。”

  《物权法》的思路,是把这个问题交给届时的政府根据其时的社会经济发展条件解决。而这也是2009年用于内部讨论《土地管理法》草稿调整后的思路。此后的论证和讨论中,土地使用权到期后续期方式的问题,被有意无意回避了。

  2016年2月16日,《法制日报》报道,十二届全国人大常委会已经把土地管理法的修改,列入了本届人大立法规划中的第一类项目,即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。国土资源部政策法规司有关负责人表示,配合立法机关完成土地管理法及其配套法规的修改和制定,是“十三五”时期国土资源法治建设的一项重要任务。

  这位负责人透露,此次土地管理法修改,将突出5个方面的重点内容,一是进一步强化土地用途管制制度;二是推进农村土地管理法律制度创新,切实保护农民的土地物权;三是强化存量建设用地管理,创新存量建设用地管理机制,调动地方利用存量建设用地的积极性和主动性,完善闲置土地处置制度和土地整治制度;四是进一步改革完善土地审批制度,厘清建设项目用地预审、农用地转用审批和土地征收征用审批的关系,提高审批效率;五是强化土地执法,将国家土地督察制度上升为法律。

 从上述报道看,土地使用权到期后的续期方式问题,没有提到,至少,它仍然不是新一轮土地管理法修改的重点。

  在温州出现“撞限房”的案例之前,青岛、深圳等都有不少住宅已经面临土地使用权到期的问题。这两个地方的政府对此表态或规定其实是含糊的,不足以作为其他城市可以明确参考的先例。

  攸克君无比怀念前述那个草稿里第103条的表述,但这个问题的根本解决,需要决策层巨大的勇气和智慧。

  攸克君突然想起了一位伟人在谈及中日钓鱼岛问题时说的话——

  “我们这一代缺少智慧,谈这个问题达不成一致意见,下一代比我们聪明,一定会找到彼此都能接受的方法。”

  攸克君同意一位业内资深人士的建议,在此之前,可先由全国人大常委会做个解释,免费自动续期。

  (攸克地产坚持原创,提供所有能够推动房地产行业前行发展的信息、观点和视角 。微信号:youkedichan)

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