厦门房价贵个P

2016-04-25 22:28 来自 地产界

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  一旦我们被落后的数据洗脑,很容易怨念重生。

  1st

 昨天(4月22日),厦门拍了块「地王」,楼面地价2.5多万元/平米,在岛外,而且还算不上真正的「海景房」。

  这块地的成交总价54.26亿元,是厦门有史以来最贵的拍地纪录。

  单价也破了岛外的历史纪录。此前岛外「单价地王」是1.5多元/平米,龙湖在去年9月份拿的。

  这么刺激的「地王」,难免会勾引起很多人的担忧:厦门房价会涨上天吗?

  刚刚前几天,国家统计局发布的数据显示,3月份厦门房价领涨全国,碾压京沪深等一线城市。

  史上最贵「地王」,全国房价涨势最猛,听起来是够吓人的。

 那么,现在厦门的房价到底在什么水平?厦门官方似乎不太舍得公布具体数据——可能是有民意压力吧,而民间机构的统计版本不一,但基本上都说均价在2.5万元/平米上下。

  我们要是说,根本就没这么贵,真实房价大概在1.5-1.8万元/平米之间,你肯定不太会认同。

  均价2.5万元/平米上下,当然没错;但我们说的1.5-1.8万元/平米,是厦门的中位数房价。

▲呃,这是鼓浪屿,昨天那块「地王」在你手机的背面

  2nd

  呃,我们又要老调重弹了——实际上,均价没什么意义;平均数房价,很容易受到少数豪宅的影响,所以不能准确反映一座城市的真实房价水平。

  中位数房价则不然,它的优点是其不易受到极大数和极小数的影响,它更有参考意义。所谓中位数,是指将一组数据按大小依次排列,处在最中间位置的那个数。

  我们国家在统计房价时,用的是「平均数」,而不是国际通用的「中位数」。所以,我们往往很难得到精确的中位数房价。

  但是,从厦门市房管部门公布的数据来看,我们还是可以得出2015年厦门中位数房价的区间:1.5-1.8万元/平米。  

▲图表来源:厦门市房管部门

  仔细看这张官方表格,2015年厦门一共卖了29960套商品住宅,那么中位数就是在第14980套——这套房子的价格,恰好处在1.5-1.8万元/平米价格的区间内。

  诚然,即使是平均数房价,堆在一起也能反映房价的走势。厦门确实在猛涨,但如果我们错以为厦门适合多数人的房价已经高达2.5万元/平米,那会产生很多错误的判断。

  比如,那些扯淡的「房价收入比」。国外基本上都是用中位数房价来作为分母,而我们用的是平均数房价,看起来当然就有点夸张了。

▲根据国家统计局数据整理,房价特指「新建商品住宅价格」

  3rd

  不但厦门如此,中国的其他城市亦然。那个更能反映真实房价水准的中位数,往往大幅低于平均数房价。真实的房价水准,比我们想象的要便宜很多——当然,这话很多人不爱听。

  数据会影响我们的决策。一旦我们被落后的数据洗脑,很容易怨念丛生。

  对了,昨天厦门那个「地王」,是保利地产拿的。如果我们用中位数思维来看待,2.5多万元/平米的楼面地价,也没什么可怕,就算将来房价卖到四五万,那也是少数富豪的事情,跟我们大多数普通人没什么关系——况且,「地王」对现有房价的传导作用在递减。

  没有人规定「地王」非得赚钱,市场不好时,它照样可以亏本。不过,保利的董事长早就说了,保利是个P——它很会折腾的,不用替保利担心,人家有的是办法和信心。

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